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Le dispositif "Louer abordable" / "Cosse ancien" vous permet de bénéficier d'une déduction de vos revenus fonciers si vous mettez en location un logement dans certaines zones.
Pour en bénéficier, vous devez impérativement avoir signé une convention avec l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah).
Le montant de la déduction varie selon :
- le type de convention (convention avec ou sans travaux et déterminée selon le loyer pratiqué),
- l'implantation du logement.
- Le propriétaire s'engage à louer le bien immobilier nu à titre de résidence principale, situé dans une zone éligible.
- Le propriétaire signe une convention avec l'Anah (Agence Nationale de l'Habitat) pour la mise en location de ce logement entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019.
- Le logement est un bien immobilier neuf ou ancien (décent, en bon état d’usage et de réparation, et respectant les normes minimales de confort et d’habitabilité).
- Le loyer pratiqué ne doit pas excéder un certain plafond :
-> loyer intermédiaire : 17,17 € pour la zone Abis / 12,75 € pour la zone A / 10,28 € pour la zone B1 / 8,93 € pour la zone B2 et la zone C.
-> loyer social : 12,01 € pour la zone A bis / 9,24 € pour la zone A / 7,96 € pour la zone B1 / 7,64 € pour la zone B2 / 7,09€ pour la zone C.
-> loyer très social : 9,35 € pour la zone A bis / 7,19 € pour la zone A / 6,20 € pour la zone B1 / 5,93 € pour la zone B2 / 5,51 € pour la zone C ;
- Les ressources du locataire ne doivent pas excéder un certain plafond.
- Le logement conventionné doit être loué pendant toute la durée de la convention (6 ans pour les conventions sans travaux et 9 ans pour les conventions avec travaux).
- la convention signée
- la zone d'implantation du logement. (voir chiffre ci-dessus)
Le loyer peut être révisé au 1er janvier de chaque année sur la base de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee.
Le loyer après révision ne peut pas être supérieur aux plafonds fixés au niveau national.
1/ Le montant du loyer hors charge (L)
2/ la dernière valeur de l'IRL (I) correspondant au trimestre de référence prévu dans le bail (si le bail ne le précise pas, c'est le dernier IRL connu lors de la signature du bail qui sert de référence)
3/ la valeur de l'IRL du même trimestre de l'année précédente (R).
Le calcul consiste à effectuer l'opération suivante : (L x I) / R = nouveau loyer.
Le bail en cours à la date de fin de la convention se poursuit aux mêmes conditions (révision annuelle en fonction del'IRL).
Toutefois, à la fin du bail, le propriétaire peut le renouveler à un loyer supérieur à celui fixé par la convention.
Cette offre doit être faite au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail :
- Par lettre recommandée avec avis de réception
- par acte d'huissier
- remis en main propre contre récépissé,
- signature au moins 6 mois avant la fin du bail.
Le loyer proposé doit se référer aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
- 6 références minimum si le logement se situe dans une commune faisant partie d'une agglomération de plus d'1 million d'habitants.
- 3 références si le logement se situe dans les autres zones géographiques.
- Inférieure ou égale à 10 % de l'ancien loyer, alors l'augmentation est étalée par tiers sur 3 ans.
- Supérieure à 10 % de l'ancien loyer, alors l'augmentation devra être étalée par sixième sur 6 ans.
Le bien immobilier ne peut pas être loué à un descendant ou à un ascendant.
Vous ne pouvez pas louer le bien à une personne occupant déjà le logement, sauf à l'occasion du renouvellement du bail.
Vous devez louer le bien durant toute la durée d'application de la convention. En cas de départ du locataire, vous devez remettre le bien en location.
Vous devez louer le logement à un locataire dont l'ensemble des ressources sont inférieures à un plafond qui varie selon la convention signée.
Le bailleur qui signe une convention à loyer très social peut être amené à choisir un locataire parmi des candidats proposés par le préfet. En l'absence de proposition de la part du préfet, il doit choisir un locataire dont les ressources respecte un certain plafond :
Loyer "très social" - Plafonds des ressources 2018 à respecter en 2020
*2 personnes mariées ou partenaires de Pacs ou concubins, sans enfant, dont la somme des âges révolus n'excède pas 55 ans
-Idem que les conditions de ressources Pinel (voir article Pinel)
- s'il veut donner son préavis (congé) au locataire durant la période de conventionnement, des conditions particulières s'appliquent,
- le logement doit être mis en location tout au long de la période de conventionnement (un délai maximum d'un an pour retrouver un locataire est admis, sur justificatif).
Attention : dans un logement à loyer intermédiaire, le locataire n'a pas droit à l'APL.
Détails de l’obtention d’une convention et des aides de Anah :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1351
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1328
Le propriétaire a la possibilité de confier la gestion de son logement à louer à un intermédiaire social (association agréée, agence immobilière à vocation sociale) : https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-proprietaire/bailleur/lintermediation-locative/
Dans ce cas :
- La réduction fiscale sur les revenus locatifs est majorée.
- Une prime peut être accordée au propriétaire, sous certaines conditions.
- Cela permet également une location meublée.
- Du type de la convention Anah (convention avec ou sans travaux; niveau de loyer maximum).
- De la localisation du logement.
- Du recours ou non à l'intermédiation locative.
Faire des travaux augmente seulement la réduction d’impôt pour les loyer très sociaux ou sociaux dans la zone C à 50% uniquement.
Une convention avec travaux donne accès à une aide de l’Anah.
Ce dispositif de déduction fiscale ne peut pas se cumuler avec un autre régime d'incitation fiscale (ex : Pinel). Il n'est pas appliqué aux immeubles classés ou inscrits comme monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine.
À noter : les propriétaires qui relèvent du régime d'imposition pour leurs revenus fonciers peuvent bénéficier d'un déficit foncier. Dans le cadre du dispositif Cosse, la loi Élan augmente le plafond du déficit imputable de 10 700 € à 15 300 € à compter de l'imposition des revenus de 2019.
Investir dans un immeuble ancien situé dans un secteur protégé permet de réduire considérablement son impôt. En effet, le dispositif Malraux donne droit à une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 120 000 €.
Vous souhaitez acquérir un immeuble classé monument historique et êtes prêt à vous lancer dans des travaux de restauration ou de rénovation. La loi monuments historiques vous offre la possibilité de réduire considérablement votre impôt en investissant dans un monument historique.
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